ขั้นตอนง่ายๆ ในการเป็นเจ้าของคอนโดฯ ของชาวต่างชาติในไทย

หลายปีที่ผ่านมา มีกระแสการเข้ามาลงทุนซื้อคอนโดฯ ของชาวต่างชาติเป็นจำนวนมาก เช่นมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในปี 2560 เพิ่มขึ้นกว่า 21% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ทั่วประเทศ จากกระแสการเข้ามาซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทยของชาวต่างชาติเหล่านี้ หากใครมีเพื่อนชาวต่างชาติที่อยากเข้ามาซื้อและเป็นเจ้าของห้องคอนโดฯ ในประเทศไทย แต่ไม่รู้ว่าต้องทำอย่างไรบ้างนั้น วันนี้เรา มีขั้นตอนง่ายๆ มาบอก ดังนี้

1. เลือกคอนโดฯที่ถูกใจ สำหรับชาวต่างชาติที่ไม่รู้จะเลือกสรรคอนโดฯ อย่างไร เรามีเทคนิคในการเลือกซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทยง่ายๆ สำหรับชาวต่างชาติคือ

• ควรอยู่ใกล้กับทำเลที่เดินทางสะดวก ติดรถไฟฟ้า ทำให้ชาวต่างชาติเดินทางไปไหนมาไหนได้สะดวกมากขึ้น โดยไม่ต้องกังวลว่าจะหลงทาง
• มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ช่วยในการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติเป็นหลัก เช่น มีร้านค้าที่ขายสินค้านำเข้าจากต่างประเทศ มีพนักงานที่สามารถพูดภาษาต่างชาติได้
• ได้ผลตอบแทนดี เนื่องจากในประเทศไทยมีการเพิ่มขึ้นของราคาคอนโดฯ เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปี ทำให้ผลตอบแทนในแต่ละปีนั้นเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด
• มีความปลอดภัย เป็นเรื่องสำคัญอันดับต้นๆ ของชาวต่างชาติที่เข้ามาอาศัยอยู่ในต่างถิ่นที่เราไม่รู้จักใคร และพูดภาษาประเทศนั้นๆ ไม่ได้ ซึ่งจะอุ่นใจกว่ามากหากคอนโดฯ มีการรักษาความปลอดภัยอย่างดี
• ราคาที่สมเหตุสมผลอยู่ในงบที่ตั้งไว้ โดยคอนโดฯ ในไทยยังมีราคาไม่สูงนัก ถ้าเทียบกับประเทศอื่นๆ ทำให้เป็นอีกแรงจูงใจที่ดึงดูดให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทย

ในกรณีที่ชาวต่างชาติซื้อคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จแล้วพร้อมอยู่ ควรตรวจดูสภาพห้องจริงที่เราจะซื้อก่อน ว่าห้องอยู่ในสภาพสมบูรณ์หรือไม่ เพราะถ้าห้องอยู่ในสภาพที่ไม่พร้อมใช้งานหรือมีจุดรั่วซึมแล้ว ผู้ซื้ออาจจะต้องเสียเงินเพิ่มไปกับการปรับปรุงซ่อมแซมห้องใหม่อีกรอบ

2.ตรวจเช็คโควต้าสัดส่วนพื้นที่ในคอนโดฯ ที่ชาวต่างชาติครอบครองกรรมสิทธิ์ได้ เนื่องจากชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของห้องในคอนโดฯ เพียง 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในคอนโดฯ ดังนั้น ชาวต่างชาติจึงจำเป็นต้องเช็คโควต้าการครอบครองพื้นที่คอนโดฯ ก่อนตัดสินใจซื้อห้องเพราะถ้าโควต้าเต็ม ชาวต่างชาติซื้อไม่ได้ จะได้ไม่เสียเวลาไปกับการทำเรื่องซื้อขายกันโดยเปล่าประโยชน์

เอกสารที่จะได้รับ: ใบแสดงสัดส่วนพื้นที่ในคอนโดฯ ที่ชาวต่างชาติครอบครองกรรมสิทธิ์ได้ (Foreigner Quota) เพื่อเป็นการยืนยันว่าชาวต่างชาติสามารถครอบครองกรรมสิทธิ์ห้องได้ ซึ่งจะได้จากทาง Developer หากซื้อโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ แต่ถ้าโครงการที่สร้างเสร็จแล้วจะได้ใบนี้จากนิติบุคคล

3.วางเงินจองห้องและทำสัญญาจะซื้อจะขาย หลังจากเลือกห้องที่ถูกใจได้แล้ว ผู้ซื้อควรทำการจองห้อง โดยการวางเงินจอง ซึ่งปกติจะชำระเงินประมาณ 50,000 – 150,000 บาท *เพื่อเป็นการยืนยันว่า ห้องที่เราเลือกจะไม่หลุดไปเป็นของผู้ซื้อคนอื่นอย่างแน่นอน

เอกสารที่ต้องใช้ในการจอง: Passport ตัวจริง
เอกสารที่จะได้รับ: เอกสารการจอง ใบรับรองการชำระเงินหรือโอนเงิน และใบเสร็จรับเงินจากการจ่ายเงินจอง (OR : Original Receipt)

หลังจากนี้ประมาณ 1 สัปดาห์หรือบางที่อาจจะทำทันทีเลย* ทาง Developer หรือผู้ขายจะเชิญผู้ซื้อเข้ามาเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย (SPA) ซึ่งในสัญญาจะระบุรายละเอียดของห้องที่เราเลือก และจำนวนเงินที่ต้องชำระทั้งหมด หากมีงวดผ่อนดาวน์ก็จะมีระบุไว้ในหนังสือสัญญานี้ด้วย ดังนั้น ก่อนเซ็นสัญญาผู้ซื้อจะต้องอ่านสัญญาและตรวจความถูกต้องของห้องที่จะซื้อโดยละเอียด เพื่อรักษาประโยชน์ของตนเอง

เอกสารที่ต้องใช้ในการทำสัญญา: Passport ตัวจริง พร้อมสำเนา 1 ฉบับ
เอกสารที่จะได้รับ: สัญญาจะซื้อจะขาย (SPA)

4.ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ ในกรณีซื้อคอนโดฯ ที่ยังสร้างไม่เสร็จ ก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1 เดือน ทางโครงการจะมีจดหมายหรืออีเมล์เชิญผู้ซื้อให้เตรียมตัวโอนกรรมสิทธิ์ห้อง ผู้ซื้อที่ต้องการที่จะโอนให้เตรียมเงินเอาไว้ โดยอาจจะเป็นเงินก้อนที่มีอยู่แล้ว หรือถ้าต้องการกู้ สามารถเริ่มทำเรื่องกู้กับธนาคารหรือสถาบันการเงินได้ในช่วงนี้เลย แต่ถ้าในกรณีซื้อโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว ผู้ซื้อต้องทำการนัดแนะกับเจ้าของห้องเรื่องการชำระเงินและการโอน จากนั้นจึงเตรียมเงินก้อน หรือเริ่มทำเรื่องกู้กับธนาคารหรือสถาบันการเงินได้เช่นกัน

และเมื่อโครงการสร้างเสร็จพร้อมส่งมอบให้ผู้ซื้อแล้ว ทางโครงการจะเชิญเจ้าของห้องโดยการส่งจดหมายหรืออีเมล์แจ้งผู้ซื้อให้เข้ามาตรวจดูสภาพห้องว่า อยู่ในสภาพดีพร้อมโอนหรือไม่ โดยในขั้นตอนนี้ ทั้งลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติต้องนัดวันเวลาในการเข้าตรวจห้องกับเจ้าหน้าที่โครงการก่อนถึงจะสามารถเข้ามาตรวจห้องได้ โดยการเข้าตรวจรับห้องนี้สามารถเข้ามาตรวจเองหรือมอบอำนาจให้บุคคลหรือบริษัทเข้ามาตรวจห้องได้ แต่ต้องมีใบมอบอำนาจ (POA : Power of Attorney) จากเจ้าของห้องมาด้วย

ในการโอนกรรมสิทธิ์ ชาวต่างชาติสามารถมอบอำนาจให้ทาง Developer หรือ Agent ที่ดูแลผู้ซื้อไปทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินแทนได้ แต่ผู้ซื้อควรมาเตรียมเอกสารในไทยด้วยตนเอง เนื่องจากในการทำธุรกรรมมีเอกสารที่ต้องใช้จำนวนมาก และหลายเอกสารยังต้องใช้ลายเซ็นของผู้ซื้อโดยตรงด้วย แต่สำหรับชาวต่างชาติที่ไม่สะดวกเดินทางมาประเทศไทย สามารถนำเอกสารที่ต้องใช้ทั้งหมดไปแสตมป์ตรา Notary Public ที่สถานทูตไทยในประเทศนั้นๆ เพื่อรับรองเอกสารว่าเป็นของจริงแล้วจึงส่งเอกสารทั้งหมดมาที่ Developer หรือ Agent ประเทศไทย เพื่อทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ต่อไป

เอกสารที่ต้องเตรียมเพื่อใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน:

1. สำเนา Passport พร้อมลายเซ็น จำนวน 4 ฉบับ (ถ้าเดินทางไปเอง อาจนำ Passport ตัวจริงติดตัวไปด้วย)
2. สำเนาหน้า Immigration stamped จำนวน 2 ฉบับ
3. ใบรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศทั้งหมด อาทิ ใบรับรอง FOREX/FET หรือใบ ธ.ต.3 หนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงิน (กรณีโอนเงินมาที่ไทยน้อยกว่า 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ)
4. เอกสารการซื้อตามเงื่อนไขการซื้อของแต่ละบุคคล** อาทิ หนังสือมอบอำนาจ (POA) ตัวจริง 4 ฉบับ โดย 2 ฉบับใช้สำหรับกรมที่ดินและอีก 2 ฉบับ ใช้ในการขอมิเตอร์ไฟฟ้า ในกรณีที่ชาวต่างชาติ ให้โครงการหรือ Agent ผู้ขาย ทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินให้
5. ข้อมูลผู้ซื้อที่ติดต่อได้ เช่น เบอร์ติดต่อ ชื่อบิดามารดาของผู้ซื้อ

เอกสารเพิ่มเติม กรณีที่ชาวต่างชาติสมรส ต้องเตรียม:

1. หนังสือให้ความยินยอมคู่สมรส ตัวจริง จำนวน 2 ฉบับ
2. สำเนาใบทะเบียนสมรส จำนวน 1 ฉบับ
3. ทะเบียนสมรส ที่แปลโดยสถาบันแปลพร้อมตราประทับจากสถาบันตัวจริง จำนวน 1 ฉบับ
4. สำเนา Passport ของคู่สมรส จำนวน 2 ฉบับ
5. สำเนาหน้า Immigration stamped จำนวน 2 ฉบับ

หลังจากทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ห้องแล้ว ประมาณ 2 สัปดาห์ ผู้ซื้อชาวต่างชาติจะได้ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และ หนังสือสัญญาซื้อขาย จากกรมที่ดิน เพื่อแสดงว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นเจ้าของห้องคอนโดฯ โดยสมบูรณ์เรียบร้อย!

การชำระเงินของชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดฯ ในไทย

หลังจากเข้าใจขั้นตอนการซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทยของชาวต่างชาติแล้ว เราควรจะต้องทำความเข้าใจกับขั้นตอนและรูปแบบการชำระเงินของชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทยให้ดีด้วย ซึ่งหลักการง่ายๆ ของการชำระเงินของชาวต่างชาติคือ เงินในการชำระทั้งหมดจะต้องมาจากต่างประเทศ โดยขั้นตอนการชำระเงินของชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทย มีดังนี้

1. วางเงินจอง จากที่ได้กล่าวไปแล้วข้างต้น จะต้องชำระเงินจองเพื่อยินยันการจองห้อง โดยปกติจะต้องชำระประมาณ 50,000 – 150,000 บาท โดยสามารถชำระผ่านทางบัตรเครดิต หรือโอนเงินจากต่างประเทศได้

เอกสารที่ต้องใช้ในการจอง: Passport ตัวจริง
เอกสารที่จะได้รับ: เอกสารการจอง ใบรับรองการชำระเงินหรือโอนเงินและใบเสร็จรับเงินจากการจ่ายเงินจอง (OR : Original Receipt

2. ผ่อนดาวน์รายงวด ผู้ซื้อจะต้องผ่อนดาวน์ตามจำนวนงวด ยอดชำระและระยะเวลา ซึ่งในแต่ละโครงการอาจระบุเงื่อนไขการชำระเงินแตกต่างกัน เช่น บางโครงการให้ผ่อนดาวน์ 2 งวด โดยงวดแรกชำระ 10% ของราคาห้อง และงวดที่ 2 อีก 10% ของราคาห้อง เพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ชาวต่างชาติที่อยู่ต่างประเทศแต่ต้องการซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทย ทั้งนี้ จำนวนการผ่อนดาวน์โดยปกติแล้วจะคิดเป็น 20-30% ของราคาห้องทั้งหมด ซึ่งเงินผ่อนดาวน์ในแต่ละงวดนั้นต้องโอนเงินมาจากต่างประเทศทีละงวด ด้วยสกุลเงินต่างประเทศเท่านั้น

เอกสารที่จะได้รับจากการผ่อนดาวน์ในแต่ละงวด: ใบรับรองการโอนเงินจากธนาคาร ใบเสร็จรับเงินจากการจ่ายเงินดาวน์ (OR : Original Receipt)

3. ชำระเงินส่วนที่เหลือในช่วงโอนกรรมสิทธิ์ หลังจากตรวจรับห้องเรียบร้อยแล้ว ผู้ซื้อจะต้องเตรียมชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดให้แก่โครงการหรือผู้ขายประมาณ 70-80% ของราคาห้องทั้งหมด โดยรวมค่าพื้นที่ส่วนที่เกินหรือขาดจากการวัดขนาดห้องจริงด้วย ซึ่งในขั้นตอนนี้จะต้องโอนเงินมาจากธนาคารต่างประเทศด้วยสกุลเงินต่างประเทศเท่านั้น ไม่เว้นแม้แต่กรณีที่ชาวต่างชาติมีเงินอยู่ในบัญชีธนาคารในประเทศไทย โดยถ้าผู้ซื้อมีเงินก้อนสามารถชำระได้เลย แต่ถ้าไม่มี ผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถขอกู้เงินจากธนาคารหรือสถาบันการเงินมาชำระได้

เอกสารที่จะได้รับจากการการชำระเงินส่วนที่เหลือ: ใบรับรอง FOREX/FET หรือใบ ธ.ต.3 (ใบรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศ โดยมีมูลค่ามากกว่าหรือเท่ากับ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ)

กรณียื่นกู้เงินกับธนาคารหรือสถาบันการเงิน

ถ้าชาวต่างชาติต้องการจะยื่นขอกู้เงินจากธนาคารหรือสถาบันการเงินสามารถทำได้ 2 วิธีคือ

• การขอกู้ในประเทศของตนเอง โดยยื่นขอกู้เงินกับธนาคารในประเทศตนเอง เมื่อธนาคารอนุมัติให้กู้แล้ว จึงจะทำเรื่องโอนเงินกับธนาคาร (วิธีการโอนจะอยู่ในขั้นตอนการโอนเงินที่จะกล่าวในหัวข้อต่อไป) และเมื่อธนาคารอนุมัติการโอนเงินจากต่างประเทศมาไทย ผู้ซื้อสามารถโอนเงินมาที่โครงการหรือผู้ขายในประเทศไทยได้โดยตรง ซึ่งสกุลเงินที่โอนมาจะต้องเป็นสกุลเงินต่างประเทศเท่านั้น
• การขอกู้เงินในประเทศไทย สำหรับชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในประเทศไทย เช่น Expat ถ้าต้องการขอกู้เงินเพื่อซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทยจะต้องหาธนาคารหรือสถาบันการเงินที่ไม่ได้อยู่ในการกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย อาทิ ธนาคาร UOB ซึ่งเป็นธนาคารพาณิชย์เอกชนนานาชาติ และสถาบันการเงินอื่นๆ โดยมีเงื่อนไขในการให้กู้เงิน
  โดยในการโอนเงินชำระค่าห้องคอนโดฯ ส่วนที่เหลือในวันโอนกรรมสิทธิ์นี้ ผู้ซื้อที่ขอกู้เงินจากธนาคารหรือสถาบันการเงินผ่าน จะต้องดำเนินการร่วมกับธนาคารหรือสถาบันการเงินที่ขอกู้เงินในการชำระเงินด้วย

ขั้นตอนการโอนเงิน

• ผู้ซื้อชาวต่างชาติทำเรื่องโอนเงินกับธนาคารที่อยู่ในต่างประเทศ โดยแจ้งธนาคารว่าจะโอนเงินมาที่ผู้ขายชื่ออะไร ในประเทศไทย เพื่อซื้อคอนโดฯ ชื่อ
• เมื่อธนาคารอนุมัติการโอน ผู้ซื้อสามารถโอนเงินมาที่โครงการหรือผู้ขายในประเทศไทยได้โดยตรง
• ธนาคารในประเทศไทยที่ได้รับการโอนเงินจะออกใบรับรอง FOREX/FET หรือใบ ธ.ต.3 ซึ่งเป็นหลักฐานการรับเงินที่โอนจากต่างประเทศในมูลค่าที่มากกว่าหรือเท่ากับ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ เข้าบัญชีในประเทศไทย

หมายเหตุ: ในกรณีที่ชาวต่างชาติมีเงินอยู่ในบัญชีธนาคารประเทศไทย ต้องโอนเงินไปยังธนาคารต่างประเทศก่อน ถึงจะสามารถโอนเงินชำระค่าห้องส่วนที่เหลือแก่ Developer หรือผู้ขายได้

รูปแบบการโอนเงิน

• ชาวต่างชาติที่มีเงินอยู่ในบัญชีในไทย ในกรณีนี้ ชาวต่างชาติจะต้องโอนเงินไปต่างประเทศก่อน แล้วจึงโอนกลับมาที่ประเทศไทย เพื่อให้ได้ใบรับรอง FOREX/FET มาใช้เป็นเอกสารในการโอนกรรมสิทธิ์ต่อไป โดยการโอนเงินมาที่ประเทศไทยนี้ ชาวต่างชาติสามารถโอนให้กับ Developer หรือผู้ขายโดยตรง หรือโอนเข้าบัญชีตนเองก่อนแล้วค่อยโอนให้ผู้ขายต่อไปก็ได้
• ชาวต่างชาติที่โอนเงินจากต่างประเทศ ผู้ซื้อจะต้องมีบัญชีในธนาคารต่างประเทศอยู่แล้ว จึงจะสามารถทำเรื่องโอนเงินจากธนาคารต่างประเทศมาให้ Developer หรือผู้ขายในประเทศไทย ซึ่งสามารถโอนเงินให้ผู้ขายโดยตรง หรือโอนเข้าบัญชีตนเองก่อนแล้วค่อยโอนให้ผู้ขายต่อไปก็ได้เช่นกัน
• ชาวจีนที่โอนเงินจากต่างประเทศ ในกรณีของชาวจีนจะมีความพิเศษแตกต่างจากชาติอื่นๆ เนื่องจากกฎหมายในประเทศจีนไม่อนุญาตให้คนจีนโอนเงินซื้ออสังหาฯ ในต่างประเทศ ดังนั้น ถ้าชาวจีนคนไหนที่มีแผนจะซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทยจะต้องทำการเปิดบัญชีธนาคารในประเทศไทยก่อน แล้วค่อยทยอยโอนเงินจากต่างประเทศเข้าบัญชีธนาคารตัวเองในประเทศไทย ซึ่งกฎมายของจีนระบุไว้ว่า ชาวจีนสามารถโอนเงินไปต่างประเทศได้สูงสุด 50,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อคนต่อปีเท่านั้น ซึ่งถ้าต้องการซื้อคอนโดฯ ในราคาที่สูงกว่านี้ อาจให้บุคคลอื่นโอนเงินเข้าบัญชีผู้ซื้อในไทย โดยในช่วงทำเรื่องโอนเงินผู้ซื้อจะต้องระบุวัตถุประสงค์ในการโอนเป็นรหัสว่า “318069 สำหรับ…(ให้ใส่ชื่อเจ้าของห้อง)” หลังจากโอนเงินมาที่บัญชีธนาคารผู้ซื้อในประเทศไทยแล้ว ถึงจะสามารถโอนเงินชำระค่าห้องคอนโดฯ กับ Developer หรือผู้ขายได้

หมายเหตุ: รหัส 318069 เป็นรหัสมาตรฐานธนาคารแห่งประเทศไทยเพื่อบ่งบอกประเภทของธุรกรรมทางการเงิน (Transaction Purpose Code) หมายถึง “ค่าซื้ออาคารชุด” จาก ผู้มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศซื้ออาคารชุดในประเทศไทย
สามารถ Download ไฟล์ Transaction Purpose Code ได้จากลิ้งค์นี้

เอกสารที่ต้องใช้เพื่อเปิดบัญชีในธนาคาร (ข้อมูลจากธนาคารกรุงเทพฯ และธนาคารกสิกร)

1. สัญญาจะซื้อจะขาย (SPA) ตัวจริง
2. Passport ตัวจริง
3. ใบเสร็จหลังจากจ่ายค่างวดดาวน์ หลังจากการเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย
4. ใบโอนสิทธิ์เปลี่ยนชื่อกับการเปิดบัญชี กรณี Resale จากผู้ขายสู่ผู้ซื้อ

ทั้งนี้ หากรู้สึกว่าขั้นตอนมีความยุ่งยากและซับซ้อนจนเกินไป ท่านสามารถปรึกษากับเราได้ เรามีผู้เชี่ยวชาญคอยดูแลและให้คำปรึกษาท่านตลอดการทำธุรกรรมซื้อขาย

บริษัท ครุทซ์ เรียลตี้ จำกัด | RealtyONE estate(Thailand Co., Ltd.

• Share